Danmark fortjener en seriøs diskus­sion om øget kapital­krav

Hovedkonklusioner

Børsen omtalte i tirsdags vores analyse af konsekvenserne for ejendomsselskaber og deres lejere, hvis der indføres en ekstra kapitalbuffer på bankers og realkreditinstitutters udlån til ejendomsbranchen. I artiklen kritiseres vi i hårde vendinger for decideret at have ”regnet forkert” – hvilket selvfølgelig er noget sludder. Med artiklens overskrift, vinkling og ensidige brug af én ekspert i skikkelse af Jens Dick-Nielsen (professor ved CBS), fremstår artiklen desværre mere som et partsindlæg og et forsøg på at miskreditere os. Det er ærgerligt, for Danmark fortjener en seriøs diskussion om det nye kapitalkrav.

Vores analyse er udarbejdet på foranledning af Finans Danmark og peger på, at ejendomsselskaberne og deres kunder kan se frem til en ekstraregning på 2 mia. kr. om året. Vi er sat til regne på konsekvenserne ved en øget buffer, ikke at vurdere om det er en god ide. Kapitalbufferen er målrettet udlån til ejendomsselskaber, og det må derfor forventes, at banker og realkreditinstitutter vil hæve priserne for netop disse kunder. Ejendomsselskaberne kan således se frem til en forventet merudgift i størrelsesordenen 3.700 kr. om året per lånt million. For erhvervslejemål og private lejeboliger uden omkostningsbestemt husleje, må det forventes, at denne regning sendes videre til lejerne. Omkostningerne svarer til, at den årlige husleje for en ny lejer af en 60 kvm lejlighed i København bliver 5.800 kr. højere end i fraværet af det nye kapitalkrav, mens en ny lejer af en lejlighed af tilsvarende størrelse i fx Vejle kan forvente en årlig husleje, der er knap 2.400 kr. højere.

Disse effekter skal forstås som langsigtede og strukturelle. Det vil altså tage noget tid, før omkostningen for en ny lejer materialiserer sig fuldt ud, og det vil være total skjult for almindelige mennesker, at de får en ekstraregning pga. den nye finansielle regulering. Det vil ikke desto mindre være tilfældet. Den præcise størrelse af regningen kan selvfølgelig diskuteres, men vi mener, at vores beregninger er et meget sobert skøn.

Timingen for initiativet er ikke tilfældig. Bankerne har nu haft et år med god indtjening, og da man fra politisk side skal godkende bufferen, er vinduet åbent. Vælgere er ikke store fans af banker. Hvis man vil udnytte en gunstig økonomisk situation for bankerne, skal man sikre et godt og forståeligt grundlag, som vælgere i lejeboliger forstår. Det er en operation med høj politisk risiko.

Effekterne af de nye bufferkrav er teknisk kompliceret stof. Inden artiklens offentliggørelse har vi via journalisten modtaget kritiske bemærkninger fra Jens Dick-Nielsen og to kollegaer, og vi har svaret udførligt på dette. Det kan undre, at vores svar på kritikken slet ikke afspejler sig i artiklen eller har givet anledning til at trykprøve Dick-Nielsens udsagn fra andre eksperter på området. Det vil gå for vidt at gennemgå det hele her, men vi kan kun opfordre til at læse vores analyse, kritikken af den og vores faglige svar, som vi selvfølgelig har offentliggjort på vores hjemmeside.

Vi kan også konstatere, at mange af Dick-Nielsens synspunkter ikke er konsistente med det, Jesper Rangvid fremførte her i Børsen i mandags. Og vi konstaterer samtidig, at der i forskningslitteraturen ikke er konsensus om de synspunkter, Dick-Nielsen fremfører. Vi undrer os derfor noget over den skråsikkerhed, han udtaler sig med. Dick-Nielsen har sammen med to medforfattere i et forskningsstudie undersøgt, hvad der sker, når amerikanske banker – af mange grunde – ændrer deres kapitalstruktur. At påstå vores beregninger er "forkerte", fordi vi ikke køber fortællingen om, at Dick-Nielsen med det ene studie skulle have ”tilbagevist” hele den forskningslitteratur, vi henviser til, er i vores øjne at gå meget langt. Det er faktisk lidt vildt. Det ville være interessant at høre, hvad topforskere som Malcolm Baker (Harvard Business School) eller Jeffrey Wurgler (NYU Stern) mener om, at Dick-Nielsen skulle have skabt konsensus i forskningsmiljøet.

Afslutningsvist bør det nævnes, at det selvfølgelig er et vigtigt samfundsmæssigt hensyn, at der er finansiel stabilitet i Danmark. Det er dog uklart, om der faktisk er opbygget risiko på ejendomsområdet, som ikke allerede er tilstrækkeligt afdækket inden for den eksisterende regulering. Eller om det i så fald er det rigtige værktøj, der er valgt. Men det er også vigtigt at forstå, at den nye regulering vil komme med en regning for en stor vælgergruppe. Så må erhvervsministeren vurdere, om tiltaget er nødvendigt og fornuftigt. Men gratis – det er det ikke.